Le LMNP est-il toujours une valeur sûre de l’investissement immobilier ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) a été l'un des dispositifs les plus prisés pour investir dans l'immobilier locatif ces dernières années. Il permet de générer des revenus locatifs avec une fiscalité avantageuse. Pourtant, la loi de finances 2025, et l'évolution concernant le diagnostic de performance énergétique (DPE), est venue perturber ce marché. De ce fait, le LMNP est-il toujours aussi intéressant ? 

Qu'est-ce que le LMNP ?

Le statut LMNP s'adresse aux particuliers qui mettent en location un ou plusieurs biens meublés. Deux conditions permettent d'en bénéficier :

-Si les recettes locatives sont inférieures à 23 000 € par an.

Ou

-Les revenus générés représentent moins de 50 % des revenus du foyer fiscal.

Si ces seuils sont dépassés, l'investisseur bascule automatiquement dans le régime LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

La fiscalité du LMNP : Micro-BIC ou Réel simplifié ?

Les revenus locatifs perçus dans le cadre du LMNP relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Deux régimes sont possibles :

- Régime micro-BIC (régime par défaut en LMNP).

Avant imposition, il y a un abattement en fonction du type de logement :

-Abattement de 50 % pour les meublés classés (plafond 77 700 €).

-Abattement de 30 % pour les meublés non classés (plafond 15 000 € depuis la loi Le Meur en 2025).

Ces nouveaux taux s'appliquent aux revenus perçus à partir du 1ᵉʳ janvier 2025et l'imposition des revenus locatifs sont ensuite imposés à la tranche marginale d'imposition.

- Régime réel simplifié.

Plus avantageux dans certains cas, il permet de déduire des charges dans le calcul des revenus imposables en pratiquant l'amortissement du bien immobilier et du mobilier.

Afin de tout comprendre sur les amortissements, vous pouvez lire notre article « LMNP et amortissement : explication de ce dispositif comptable ».

Depuis 2025, la loi de finance à modifié la prise en compte des amortissements comptable : les amortissements pratiqués au fil des années seront réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière, augmentant ainsi la fiscalité à la sortie.

Une fois les amortissements réintégrés sur le montant de la plus-value immobilière, il faut appliquer des abattements progressifs selon la durée de détention du bien. 

Concrètement, avant la réforme, l'intérêt principal du LMNP venait du fait de pouvoir investir dans un logement locatif en pratiquant des travaux, permettant de pouvoir les déduire de la base imposable et ainsi d'avoir une fiscalité quasi nulle sur les revenus fonciers durant plusieurs années. Depuis la mise en place de cette nouvelle réforme, cela ajoute un frein à l'investissement du fait de l'augmentation de la fiscalité sur les plus-values

De plus, depuis 2022, les loyers des logements classés F ou G ne peuvent plus être augmentés, même en cas de travaux ou de sous-évaluation du bien.
Depuis 2023, un audit énergétique est obligatoire pour toute mise en location d'un logement classé F ou G.

Voici les interdictions prévues prochainement :

-2025 : interdiction de louer des logements classés G.

-2028 : interdiction pour les logements F.

-2034 : interdiction pour les logements E

Autrement dit, un bien mal classé au DPE (diagnostic de performance énergétique) ne pourra plus être loué, sauf rénovation. Cela doit désormais faire partie intégrante de toute analyse lors de la construction d'un projet LMNP.

Du fait des nouvelles normes en vigueur, on constate un alourdissement fiscal au niveau de la revente, ce qui laisse à penser que l'on tend vers un allongement de la durée de détention des biens immobiliers afin de bénéficier des abattements pour durée de détention pour endiguer la perte fiscale. 

Le LMNP reste-t-il attractif ?

Malgré un durcissement fiscal lors de la vente et des contraintes liées à la salubrité des logements, la réponse est oui, à condition de bien définir sa stratégie patrimoniale dès le commencement du projet en prenant en compte les dispositions législatives existantes.

Le régime réel simplifié permet encore d'optimiser la rentabilité locative, en réduisant l'impôt sur les loyers. Le régime LMNP reste une solution intéressante pour générer du revenu complémentaire et construire un patrimoine immobilier progressivement.

L'investissement immobilier est complexe et nécessite une étude approfondie aussi bien dans le choix du bien que dans la construction de la stratégie fiscale et patrimoniale. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine ou un expert-comptable dans vos démarches.

FAQ

1. Peut-on cumuler LMNP et location Airbnb ?
Oui c'est possible, à condition que les plafonds en vigueur soient respectés.

2. Est-il possible de transmettre un bien qui est sous le régime LMNP ?
Oui, un bien en location meublée non professionnelle peut être transmis comme tout autre bien immobilier locatif.

3. Peut-on bénéficier de la TVA sur un investissement LMNP ?
Uniquement si le bien est situé en résidence de services (étudiante, sénior, tourisme…). Dans ce cas, la TVA sur le prix d'achat est récupérable, mais impose un engagement de location sur 20 ans.

4. Faut-il s'inscrire au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ?

Non pour le LMNP, contrairement au LMP. Il suffit de faire une déclaration d'activité (formulaire P0i) auprès du greffe du tribunal ou en ligne sur le site des impôts.