LMNP et amortissement : explication de ce dispositif comptable

Le statut LMNP reste un investissement particulièrement intéressant. Son principal effet de levier ? L'amortissement. Ce mécanisme comptable permet de réduire considérablement la base imposable des revenus locatifs. Mais, comment fonctionne-t-il exactement et en quoi est-il intéressant de le comprendre ? 

Qu'est-ce qu'un amortissement ?

L'amortissement est un dispositif comptable qui consiste à étaler la constatation de la perte de valeur d'un bien sur sa durée d'utilisation prévue à l'article 39 C du Code général des impôts.

Concrètement, dans le cadre du LMNP, il s'agit d'amortir le coût d'acquisition d'un bien immobilier et du mobilier sur plusieurs années en prenant en compte la dépréciation comme une charge comptable, ce qui permet de les déduire des bénéfices imposables.

Attention à ne pas confondre les amortissements avec les charges déductibles qui sont les coûts réels pour le fonctionnement du logement et qui peuvent également venir réduire la base d'imposition.

Qu'est-ce qui peut s'amortir ?

En LMNP, on peut amortir :

-Le bien immobilier (hors terrain) : structure, toiture …

-Les frais d'acquisition du bien (les frais de notaire et les frais d'agence).

-Les travaux (rénovation, gros œuvre, etc.)

-Le mobilier : literie, tables, canapés, électroménager…

Bon à savoir : Le crédit immobilier en lui-même n'est pas amortissable, notamment les intérêts d'emprunt et l'assurance emprunteur. Le terrain n'est pas non plus amortissable.

Exemple d'amortissement à pratiquer : 

- Bien immobilier (Hors terrain)  : 25 à 40 ans 

- Toiture :  20 à 30 ans 

- Mobilier (Lit, Table, Chaises) : 5 à 10 ans 

- Electroménager ( Frigo, Four, Lave-vaisselle ) : 5 à 7 ans 

- Travaux d'amélioration ( Cuisine, Salle de bain) : 10 à 15 ans 

Exemple : des travaux dans un appartement pour 10 000 euros amortissables sur 10 ans vous permettront de réduire le résultat comptable de 10 000 / 10 = 1000 euros par an.

Bon à savoir : en LMNP au réel, l'amortissement est linéaire et réparti sur la durée d'usage estimée par un expert-comptable.

Comment déclarer les amortissements ?

1. Remplir une déclaration de résultat nᵒ 2031.

2. Fournir un compte de résultat accompagné du tableau des amortissements.

Reporter les données sur la déclaration 2042 C PRO.

La loi de finances 2025 a modifié les règles d'amortissement lors de la revente du bien : les amortissements pratiqués seront désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière.
Cependant, tant que le bien est loué, l'avantage reste important : l'amortissement des travaux et du bien, calculé selon la durée effective prévue par l'administration fiscale, permet de réduire fortement, voire de neutraliser, l'imposition sur les loyers, ce qui permet de rentabiliser l'investissement des travaux et de l'aménagement du logement sur la durée.

Le calcul et l'optimisation des amortissements en régime LMNP requièrent une expertise technique et fiscale approfondie ; il est donc vivement recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine afin de tirer pleinement parti du dispositif, tout en respectant la réglementation en vigueur.

FAQ

- Peut-on cumuler régime LMNP et déficit foncier ?
Non, car le déficit foncier s'applique uniquement aux revenus fonciers pour les locations nues. 

- Est-ce que je peux faire du LMNP avec un bien reçu par héritage ?

Oui, à partir du moment où vous êtes en pleine propriété du bien, vous pouvez le louer en dispositif LMNP.

- Que se passe-t-il si je revends le bien avant la fin de la période d'amortissement ?
L'amortissement non encore pratiqué est perdu, mais les montants déjà déduits seront réintégrés dans le calcul de la plus-value.

- L'amortissement peut-il créer un résultat fiscal négatif ?
Non, en LMNP, l'amortissement ne peut pas générer un résultat fiscal négatif, il ne sert qu'à réduire à zéro au maximum. En revanche le surplus peut être reporté sans limite de durée sur les prochains bilans comptables.