IFI (impôt sur la fortune immobilière) : le calcul, la déclaration et les moyens de réduction

Mis en place en 2018 pour succéder à l'ISF, l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net imposable dépasse 1,3 million d'euros. Il s'applique aux résidents fiscaux français, mais aussi à toute personne, même non-résidente, détenant des biens immobiliers situés en France. Le montant à payer varie en fonction de la valeur du patrimoine selon un barème progressif.

Il est calculé sur l'ensemble du patrimoine immobilier du foyer fiscal, ce qui inclut non seulement les couples mariés ou pacsés, mais également les concubins notoires, c'est-à-dire les personnes vivant en couple de manière stable et continue.

Pour 2025, le barème de l'IFI reste inchangé :

À retenir : une décote s'applique sur l'IFI à payer pour les patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d'euros, selon cette formule : 17 500 € – (1,25 % × valeur du patrimoine).

À noter que la résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 % sur leur valeur et les biens immobiliers loués qui servent de résidence principale au locataire bénéficient d'une réduction de 20 % sur leur valeur.

Quels biens sont imposables ?

 Sont inclus dans le calcul de l'IFI tous les biens et droits immobiliers détenus au 1ᵉʳ janvier de l'année d'imposition, directement ou indirectement.

Des biens détenus en direct :

- Résidences principales

- Résidences secondaires,

- Biens mis en location (nue ou meublé),

- Terrains constructibles ou agricoles,

- Immeubles en cours de construction.

Des biens détenus indirectement :

- Parts de sociétés civiles immobilières (SCI) ,

- Parts de SCPI (sociétés civiles de placement immobilier),

- Parts d'OPCI (Organismes de placement collectif immobilier),

Certaines catégories de biens sont exonérées d'IFI, notamment les biens immobiliers à usage professionnel : ils ne sont pas pris en compte dans le calcul de l'impôt dès lors qu'ils sont indispensables à l'activité principale du contribuable et exercés à titre principal, que ce soit dans le cadre d'une entreprise individuelle ou d'une société dont il détient une part significative et y exerce une fonction dirigeante.

De plus, les parts de groupements fonciers agricoles (GFA) ou les bois, forêts et parts de groupements forestiers bénéficient également d'une exonération partielle, généralement à hauteur de 75 % de leur valeur, à condition que :

- Ces biens soient conservés pendant au moins 30 ans.

- L'administration fiscale soit informée dans les délais.

- Une gestion durable soit assurée via un plan de gestion.

Comment réduire le montant de votre IFI ?

Pour réduire l'IFI, deux stratégies peuvent être combinées : la donation temporaire d'usufruit, qui s'impute sur la base taxable, et le don à une fondation reconnue d'utilité publique, qui réduit le montant de l'impôt à payer.

La donation temporaire d'usufruit permet de sortir un bien immobilier de l'assiette taxable à l'IFI, en transférant temporairement l'usufruit à un bénéficiaire, tout en conservant la nue-propriété. Ce dispositif, particulièrement utile dans un cadre familial, peut se justifier pour aider un enfant pendant ses études supérieures en lui permettant d'habiter ou de percevoir les loyers du bien. Pendant toute la durée de la donation, le nu-propriétaire n'a plus à déclarer ce bien à l'IFI, puisque la charge fiscale revient à l'usufruitier.

La valeur fiscale de cet usufruit temporaire est estimée selon sa durée :

- 23 % de la pleine propriété pour 0 à 10 ans.

- 46 % pour 11 à 20 ans.

- 69 % pour 21 à 30 ans.

Cette donation, soumise aux droits de mutation à titre gratuit, bénéficie d'un abattement de 100 000 € en ligne directe, renouvelable tous les 15 ans, ce qui rend l'opération particulièrement avantageuse si l'usufruit temporaire ne dépasse pas cette valeur.

En complément, il est possible de réduire directement le montant de l'IFI à payer grâce aux dons effectués à des fondations ou associations reconnues d'utilité publique, telles que la Fondation Gustave Roussy ou l'Institut Pasteur. Ces dons ouvrent droit à une réduction d'IFI égale à 75 % du montant donné, dans la limite de 50 000 € de réduction par an.

Ces deux mécanismes sont cumulables sur une même année. La donation d'usufruit permet d'abaisser la valeur du patrimoine déclaré, et donc de limiter ou d'éviter l'entrée dans les tranches d'imposition les plus élevées, tandis que le don à une fondation vient réduire le montant d'impôt calculé sur cette base. Cela permet une optimisation fiscale tout en contribuant à un objectif social.

Si vous êtes concerné, n'hésitez pas à vous faire accompagner par un conseiller spécialisé pour établir une stratégie patrimoniale adaptée à vos objectifs.

1. Les biens détenus via une SCI sont-ils soumis à l'IFI ?
Oui. Si vous détenez des parts de SCI non professionnelles, leur fraction immobilière entre dans le calcul de votre IFI, au prorata de votre participation.

2. Puis-je déduire mon prêt immobilier du calcul de l'IFI ?
Oui, à condition que ce prêt soit en lien direct avec l'acquisition ou l'amélioration du bien immobilier concerné. Seul le capital restant dû est déductible, pas les intérêts.

3. Quelles dettes sont prises en compte pour diminuer la base taxable ?
Les dettes liées aux travaux, aux impôts locaux, aux charges de copropriété non réglées ou aux emprunts immobiliers peuvent être déduites, sous réserve de justificatifs.

4. Que faire en cas d'erreur dans ma déclaration IFI ?
Il est possible de corriger votre déclaration via votre espace personnel sur impots.gouv.fr, ou en contactant directement votre centre des finances publiques.

5. Puis-je cumuler réduction IFI et réduction d'impôt sur le revenu pour les dons ?

Non, un même don ne peut ouvrir droit qu'à une seule réduction fiscale. Vous devez choisir entre la réduction sur l'IFI ou celle sur l'impôt sur le revenu.