La donation temporaire d’usufruit : un outil d’optimisation patrimoniale

Lorsqu'on parle de transmission patrimoniale de son vivant, on pense souvent à la donation simple, à la donation-partage ou encore au démembrement de propriété. Une fois ces dispositifs mis en place, il n'est généralement pas possible de revenir sur l'acte, sauf cas exceptionnel comme l'ingratitude ou la requalification en donation déguisée.

Pourtant, il existe un montage patrimonial plus souple permettant d'aider l'un de ses enfants sans se dessaisir définitivement d'un bien : la donation temporaire d'usufruit.
Elle permet de transmettre non pas la pleine propriété d'un bien, mais seulement son usage et ses revenus, pour une durée déterminée.
D'un côté, la nue-propriété correspond au fait d'être juridiquement propriétaire du bien. De l'autre, l'usufruit donne le droit d'utiliser le bien, de l'occuper ou de le louer, afin d'en percevoir les revenus.

Défini par l'article 578 du Code civil, l'usufruit est « le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, à la charge d'en conserver la substance ». L'usufruit est toujours temporaire : il s'éteint au plus tard au décès de son titulaire, mais peut aussi être limité dans le temps. 

Le régime fiscal de la donation temporaire d'usufruit

Sur le plan fiscal, lorsqu'il s'agit d'un usufruit à durée fixe, sa valeur n'est pas déterminée en fonction de l'âge de l'usufruitier, mais selon un barème spécifique.
Dans une donation temporaire d'usufruit, le propriétaire conserve la nue-propriété mais donne, pour une durée déterminée, le droit d'usage et les revenus à une autre personne, qui peut être un enfant, un concubin ou un proche.

Conformément à l'article 669 du CGI, la valeur d'un usufruit constitué pour une durée fixe est estimée à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de dix ans, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier. 

Les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de cet usufruit temporaire, ce qui peut conduire à un coût fiscal modéré, notamment grâce à l'abattement applicable en cas de donation entre parent et enfant.
Le bien étant temporairement rattaché au patrimoine de l'usufruitier au regard de l'IFI (Impôt sur la fortune immobilière), il sort de l'assiette taxable du nu-propriétaire, ce qui peut réduire son exposition à cet impôt.
En principe, la donation temporaire d'usufruit est rapportable à la succession conformément aux articles 843 et suivants du Code civil, afin de garantir l'égalité entre héritiers et le respect de la réserve héréditaire. 

Pourquoi recourir à ce mécanisme ?

La donation temporaire d'usufruit peut être utilisée pour venir en aide financièrement à un enfant, notamment pendant ses études ou au début de sa vie professionnelle.

Lui consentir l'usufruit temporaire d'un bien immobilier locatif permet de lui fournir des revenus réguliers sans se déposséder définitivement de son patrimoine.

Ce mécanisme peut également permettre de réduire son imposition à l'IFI pendant une période donnée, puisque l'usufruitier supporte cette imposition.
Contrairement à une donation en pleine propriété, la donation temporaire d'usufruit n'est pas définitive : à son terme, la pleine propriété se reconstitue automatiquement chez le donateur, sans formalité.
Cependant la donation temporaire doit être réalisée par acte notarié, garantissant la sécurité juridique de l'opération et la bonne information des parties.

FAQ

Peut-on donner temporairement l'usufruit d'un bien immobilier loué ?
Oui. L'usufruitier percevra les loyers pendant toute la durée prévue.

Peut-on donner l'usufruit d'un portefeuille financier ?
Oui. L'usufruit peut porter sur des valeurs mobilières, dont le bénéficiaire percevra les revenus (dividendes, intérêts).

La donation temporaire d'usufruit est-elle définitive ?
Non. Elle est limitée dans le temps ; à l'issue de la période prévue, l'usufruit s'éteint automatiquement et la pleine propriété revient au donateur.

Les revenus sont-ils imposés chez le donateur ou chez le bénéficiaire ?

Pendant toute la durée de l'usufruit, l'imposition des revenus est en principe à la charge de l'usufruitier.