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Aide à l'achat immobilier : ce que change la loi de finances 2025 sur les donations familiales
Face à l'inflation, à la hausse des taux et à la difficulté d'acheter sa résidence principale, la loi de finances 2025 vient donner une nouvelle possibilité en permettant aux parents et grands-parents, voire oncles et tantes, de donner une somme à leurs proches pour financer un projet immobilier tout en bénéficiant d'une exonération fiscale.
Ce nouveau dispositif, entré en vigueur en février 2025 et encadré par l'article 790 A bis du Code général des impôts, s'applique aux donations réalisées entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Voici l'essentiel à retenir.
Qui peut donner ? À qui ? Et combien ?
La loi permet à certains membres de la famille de transmettre jusqu'à 100 000 € par donateur, sans payer de droits de donation. Cela concerne :
- Les parents, grands-parents
- Les oncles et tantes, s'ils n'ont pas d'enfants.
Les bénéficiaires peuvent être :
- Les enfants, petits-enfants
- Les neveux ou nièces, à condition que le donateur n'ait pas de descendant.
Un même bénéficiaire peut recevoir jusqu'à 300 000 € au total (de plusieurs donateurs).
Les conditions d'application de ce dispositif
L'exonération est accordée uniquement si les fonds donnés sont utilisés, dans un délai de six mois, pour :
- L'achat d'un logement neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) destiné à devenir la résidence principale du bénéficiaire.
- La rénovation énergétique de sa résidence principale (travaux éligibles à MaPrimeRénov', par exemple).
Le bien doit rester occupé comme résidence principale pendant au moins cinq ans. Si ces conditions ne sont pas remplies, l'exonération sera reconsidérée par l'administration fiscale.
Et est-ce que cela se cumule avec d'autres abattements ?
La réponse est oui, ce régime spécifique est cumulable avec d'autres abattements, comme :
- L'abattement de 100 000 € entre parents et enfants et l'abattement de 31 865 € entre grands-parents et petits-enfants renouvelable tout les 15 ans (article 779 du CGI).
- Les dons de sommes d'argent de 31 865 € entre ascendants de moins de 80 ans et descendants majeurs (article 790 G du CGI).
Ce nouveau cadre permet d'augmenter l'attractivité liée aux projets immobiliers, tout en optimisant la transmission. Mais attention : la déclaration du don, le respect des délais et des affectations sont essentiels. Et comme souvent, les règles fiscales peuvent évoluer.
Si vous envisagez de faire un don à vos enfants ou petits-enfants pour les aider, n'hésitez pas à contacter un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine pour être guidé dans vos démarches.
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